Proprietário ou inquilino problemático: O condomínio pode expulsar?

Viver em condomínio oferece várias vantagens, especialmente no que diz respeito à segurança. No entanto, também há desvantagens, como lidar com moradores que descumprem o regulamento e causam grandes transtornos aos vizinhos.

Mas será possível expulsar um morador que se torna um problema?

Não existe uma lei específica que permita a expulsão de moradores ou inquilinos. Não há previsão legal para o despejo de um condômino ou locatário indesejado. No entanto, o Código Civil (artigos 1.336 e 1.337) prevê a aplicação de multas para aqueles que não cumprem suas obrigações. Além da multa padrão, pode-se convocar uma assembleia para multar a unidade em até dez vezes o valor da taxa condominial.

O síndico profissional especializado em direito condominial, Marcelo Ardito, esclarece que, em alguns casos, os tribunais brasileiros permitem a expulsão, baseando-se nos princípios gerais de direito, equidade e bom senso. “Recentes decisões mostram que, em casos onde o condômino tem inúmeras e graves condutas ao longo dos anos, tornando o convívio insuportável, a expulsão pode ser considerada”, afirma.
Esta prática é rara e reservada para casos extremos, com a decisão final cabendo a um juiz, que determina as restrições de acesso ao condomínio.

A sanção para comportamento antissocial reiterado (art. 1.337, parágrafo único, do CC) só pode ser aplicada após garantir o direito de defesa ao condômino. “Pode haver uma interpretação judicial que permita a expulsão”, explica Marcelo. “O condomínio, através do síndico, deve entrar na justiça com o pedido de expulsão e provar que essa medida é necessária. O condômino terá direito a se defender.”

Expulsões podem ser provocadas por várias circunstâncias, desde perturbação da ordem até desrespeito contínuo à convenção do condomínio e agressões. As condutas do condômino devem causar prejuízos efetivos ao bem-estar e à saúde dos demais moradores, ou serem perigosas, para justificar uma expulsão.

“O próprio condomínio, representado por um advogado, pode ajuizar uma ação para que o infrator perca o direito de usar as áreas comuns e, se necessário, solicitar a expulsão ao Poder Judiciário. Contar com ajuda especializada é essencial para orientar e analisar o caso concreto,” conclui Marcelo Ardito.

No caso de inquilinos, comportamentos antissociais ou o descumprimento da convenção ou regimento interno podem levar à rescisão do contrato de locação pelo proprietário, após notificação do síndico.

Casos Exemplares:

  • Em 2019, um casal foi expulso de um condomínio de alto padrão em São Paulo após comportamento antissocial tornar inviável a convivência. Após a expulsão, o casal colocou o apartamento para locação.
  • Em 2021, o Tribunal de Justiça de São Paulo decidiu que uma moradora não poderia ser expulsa, apesar de comportamento antissocial. O relator do caso argumentou que não havia base legal para a expulsão, optando por multas elevadas para tentar mudar o comportamento.
  • No Tribunal de Justiça do Distrito Federal (TJDFT), uma decisão de 2021 determinou que uma assembleia é necessária para expulsar um condômino por comportamento antissocial. O magistrado destacou que o direito de propriedade não é absoluto e que o condomínio tomou as medidas necessárias para controlar a situação.

“O síndico, como responsável civil e legal do condomínio, deve defender os interesses coletivos. Se a comunidade deseja a expulsão de um condômino, o síndico deve atuar nesse sentido, sempre com o apoio de um advogado especializado,” finaliza síndico profissional Marcelo Ardito