Mudanças nos decretos de habitação popular devem transformar a rotina e as responsabilidades dos condomínios paulistanos.
A regulamentação da habitação popular na cidade de São Paulo passou por uma das maiores atualizações dos últimos anos. Os Decretos nº 63.130/2024 e 64.244/2025 trouxeram novas regras para empreendimentos classificados como HIS, HMP e R2V, exigindo mais controle, transparência e regularidade.
Segundo Marcelo Ardito, síndico profissional e fundador da ArditoSindPro:
“os condomínios HIS e HMP sempre tiveram particularidades, mas agora os decretos deixam tudo explícito. Se o síndico não acompanhar as regras, o condomínio pode sofrer sanções sérias.”
O que são HIS, HMP e R2V
HIS — Habitação de Interesse Social
• HIS-1: até 3 salários mínimos ou 0,5 SM per capita
• HIS-2: até 6 salários mínimos ou 1 SM per capita
HMP — Habitação de Mercado Popular
Famílias entre 6 e 10 salários mínimos ou até 1,5 SM per capita.
R2V
Empreendimentos em ZEIS ou equivalentes, com regras específicas de
destinação e uso.
Principais regras que impactam os condomínios em 2026
1. Averbação obrigatória
O enquadramento HIS/HMP deve estar registrado na matrícula do imóvel.
2. Certidão de Enquadramento
Sem ela, não há Habite-se.
3. Teto de preço de venda
• HIS-1: R$ 266.000
• HIS-2: R$ 369.000
• HMP: R$ 518.000
4. Limite de aluguel
Máximo de 30% da renda familiar.
5. Proibição de short-stay / Airbnb
Proibido em 100% dos casos nos empreendimentos HIS, HMP e R2V.
Marcelo Ardito reforça: “O síndico é o guardião do uso legal das unidades.”
6. Fiscalização e penalidades
Multas, ações da Procuradoria e controle pelos cartórios.
Boas práticas para síndicos
• Monitorar anúncios em plataformas digitais.
• Atuar rapidamente sobre uso irregular.
• Notificar formalmente proprietários infratores.
• Manter assembleias e comunicados frequentes.
Entrevista com Marcelo Ardito
1. Qual o maior desafio para síndicos em 2026?
O maior desafio é lidar com a fiscalização mais presente e com a proibição de short-stay.
2. Como agir diante de condôminos que insistem em locações proibidas?
Comunicação clara, advertências e ações conforme previsto na lei.
3. Qual a mensagem final para os síndicos?
Estude as regras, documente tudo e mantenha presença ativa no dia a dia do condomínio.
Conclusão
2026 marca um novo ciclo para síndicos que atuam em empreendimentos HIS, HMP e R2V. As regras estão mais claras, mais rígidas e muito mais fiscalizadas.